FM IN LOCO
Edifício corporativo é modelo de gestão e de oferta de comodidades para outros ativos da Barzel Properties
Ele foi adquirido pela Barzel Properties em 2019, mas seus 18 andares imponentes de escritórios já haviam sido inaugurados em 2012. Com uma rede de serviços e de instrumentos numa amplitude que só ele dispõe no grupo, pode ser considerado o carro-chefe, ou “prédio-chefe”, dessa empresa de Real Estate. Estamos falando do edifício Pinheiros One, uma preciosidade em forma de concreto localizada no bairro Butantã, numa das áreas mais procuradas da capital paulista.
Para ostentar tamanha fama, conta com uma cadeia de responsáveis por seu funcionamento e manutenção. “Tem o proprietário, que define o que o empreendimento vai ter, como melhorias, investimentos e tudo mais. Depois vem o síndico, que estipula as regras e procedimentos que vão ser operados no edifício. Abaixo do síndico, tem a figura da gerenciadora, normalmente escolhida pelo proprietário e aprovada pelo síndico, que é aquela que ‘bota a mão na massa’, responsável por tudo o que acontece no prédio. Depois dela, então, vem os prestadores de serviço, que ela mesma escolhe, treina e supervisiona. E por último tem os inquilinos, claro, os usuários do prédio que, em geral, são as pessoas que reclamam ou apontam os problemas que precisam ser resolvidos”, lista o consultor de Property e Facilities Management na Barzel Properties, Eduardo Barbosa de Oliveira.
O próprio Eduardo pode-se dizer que consta do rol de exclusividades que só a Barzel Properties e, por tabela, o Pinheiros One têm. Ele é um dos quatro consultores do grupo que ajudam a gerenciadora e o síndico a se prevenirem de tudo que possa gerar conflito ou reclamação. “Se existe um processo muito complicado tecnicamente, que envolva engenharia, por exemplo, sobre geradores, elevadores, central de água gelada, nós ajudamos a definir o melhor caminho para evitar problemas futuros, ocupando um cargo que ainda é incomum no mercado imobiliário”, apresenta-se o consultor.
Hospitalidade e demais vantagens
Outro profissional não muito frequente em instalações desse tipo é a concierge, que permanece em tempo integral, nos endereços da Barzel, fazendo o elo entre os inquilinos e a administração. Fica a seu cargo apurar tudo que não estiver funcionando direito e tomar providências para o reparo. Mas, segundo Eduardo Bo (como é conhecido), “a tarefa mais destacada da concierge é cuidar da chamada ‘hospitalidade’ do prédio, incluindo transporte até o metrô e ao shopping, lava-rápido, salão de beleza, barbeiro, mercadinho, restaurante, cafeteria, sala de descompressão e energia para carros elétricos. Todo esse diferencial para atender aos nossos usuários em suas necessidades até fora do escritório”.
Por falar em diferencial, vem mais por aí: “o Pinheiros One possui uma usina de tratamento de esgoto, onde entra esgoto de um lado e sai água pura do outro, atraindo até visitação de grupos escolares. Outro destaque é que, em cada instalação corporativa, os consultores e a concierge fazem reuniões periódicas com os facility managers das empresas locatárias, visando obter um ‘termômetro’ do cumprimento geral dos serviços. Além disso, outra singularidade nossa é que todas as receitas provenientes das áreas comuns, como estacionamento e concessão de depósitos, não são distribuídas para os proprietários, mas, sim, depositadas em uma conta de reserva do condomínio para prover investimentos futuros”, acrescenta o consultor.
Nem tudo são flores
Mas mesmo com todo rigor e cuidado na administração, as reclamações ou conflitos são líquidos e certos, como ocorre em toda associação entre duas ou mais pessoas. Os mais frequentes, de acordo com Eduardo Bo, têm a ver com sistema de refrigeração e estacionamento: “como cada indivíduo tem uma sensibilidade à temperatura, é importante que a gerenciadora ou o síndico comunique aos usuários do prédio, dentro da norma padrão, que o ar condicionado deve ficar regulado entre 22o e 25o. Da mesma forma com as vagas para veículos. Com um regulamento amplamente divulgado, não há por que haver estranhamento, por exemplo, nos casos de vagas reservadas para diretores e demais pessoas mediante algum critério”.
Com relação aos empreendimentos logísticos, bem distintos dos corporativos até pela ausência lá do profissional de FM, os problemas costumam ser outros. “Nos prédios logísticos, atendemos a caminhoneiros e carregadores que dependem fundamentalmente de nossos inquilinos, donos dos galpões. E aí, quando chega um motorista lá com uma carga e ocorre atraso na autorização de sua entrada, por qualquer motivo de ordem logística, pode acabar gerando um problema de acesso generalizado para a gerenciadora ou o síndico resolverem junto ao locatário, convencendo-o a liberar logo o ingresso, sob pena de nenhum outro carregamento conseguir adentrar”, explica Eduardo.
Mas, para finalizar a entrevista, nossa fonte fez questão de enaltecer o que vem dando match entre a Barzel e as cerca de 1.500 pessoas que circulam, por dia, pelo saguão do Pinheiros One: “já implantamos algumas facilidades, como o reconhecimento facial na entrada e na circulação interna, o cadastro prévio à chegada do visitante para agilizar o seu ingresso, o sistema de inteligência dos elevadores e, agora, pretendemos investir na instalação de nobreaks para os elevadores, objetivando eliminar até aquele delay de poucos minutos dos geradores. E seremos, talvez, o primeiro em São Paulo e no Brasil a adotar essa ferramenta”. Em suma, provedor de serviços, quando é bom, chega na frente e não deixa sua clientela esperando nem por um minuto. “Subindo”!
Frase: “O Pinheiros One possui uma usina de tratamento de esgoto, onde entra esgoto de um lado e sai água pura do outro, atraindo até visitação de grupos escolares.” Eduardo Barbosa