Serviços
Durante muitos anos, os Hard Services foram associados principalmente à manutenção corretiva das edificações. Hoje, porém, desempenham um papel estratégico nas organizações ao incorporar gestão de ativos, análise de dados, planejamento do ciclo de vida e integração entre engenharia, construção e operação. Nesse contexto, decisões tomadas ainda na fase de projeto influenciam diretamente os custos, a eficiência e o desempenho dos edifícios por décadas.
Participam desta reportagem Daniel da Silva, engenheiro de Produção, com MBA em gestão de projeto e métodos ágeis e Site Manager de Serviços Integrados em uma multinacional francesa com atuação em todo o Brasil, e Evandro Porto, engenheiro eletricista com pós-graduação em Engenharia de Segurança do Trabalho e sócio de Comercial e Relacionamento da Engetrail.
Segundo Daniel da Silva, a manutenção evoluiu para além da simples correção de falhas e passou a exercer um papel mais amplo na gestão de ativos. “Hoje a conversa é outra. Não se trata mais apenas de evitar falhas, mas de garantir desempenho, continuidade operacional e previsibilidade. O Facility Manager deixa de ser apenas o responsável por manter o edifício funcionando e passa a participar das decisões sobre investimentos, renovação e monitoramento dos ativos.”
Na avaliação dele, essa abordagem já está consolidada em mercados como o dos Estados Unidos, principalmente por meio do uso de dados, da manutenção preditiva e da gestão estruturada de ativos, enquanto o Brasil continua avançando em diferentes níveis de maturidade.
Para Evandro Porto, essa transformação começa muito antes da entrega da edificação. “Historicamente, projetistas, construtoras, equipes de comissionamento e operação trabalhavam de forma independente. Hoje, aproximar essas equipes desde as primeiras etapas do projeto evita que a operação herde problemas que poderiam ter sido eliminados durante o desenvolvimento da obra.”
Segundo Porto, essa integração permite validar não apenas a construção em si, mas também fatores que influenciarão o edifício durante todo o seu ciclo de vida, como acessibilidade para manutenção, documentação técnica e organização das informações operacionais.
Ele também destaca que muitos dos desafios enfrentados pelos Facility Managers têm origem em decisões tomadas durante o desenvolvimento do projeto. “A acessibilidade para manutenção, a padronização de componentes e decisões focadas exclusivamente no investimento inicial acabam aumentando significativamente os custos operacionais ao longo da vida útil da edificação.”
Da manutenção preditiva ao retrofit
A gestão do ciclo de vida também está mudando a forma como as organizações definem o momento certo para modernizar os sistemas prediais. Para Daniel, essa decisão se baseia no desempenho dos ativos ao longo do tempo. “A pergunta deixa de ser se o sistema ainda funciona e passa a ser se o custo para mantê-lo em operação supera o custo de modernizá-lo ou substituí-lo. Quando o esforço necessário para manter um ativo cresce mais do que o valor que ele entrega, a modernização passa a ser a melhor alternativa.”
O uso de sensores, da Internet das Coisas e da Inteligência Artificial amplia essa capacidade de análise ao fornecer informações em tempo real sobre a condição dos equipamentos. “No passado, a manutenção seguia um cronograma ou respondia às falhas. Hoje, os gestores conseguem entender a condição real dos ativos, reduzir paradas inesperadas, priorizar intervenções e antecipar riscos. A Inteligência Artificial apoia a análise dos dados, mas continua sendo uma ferramenta de apoio à tomada de decisão.”
Na visão de Evandro Porto, esses avanços tecnológicos também ampliam o papel dos retrofits, tornando-os parte de uma estratégia mais ampla de atualização dos ativos sem comprometer as operações. “Realizar um retrofit em uma instalação ocupada exige planejamento detalhado. Dividir a obra em fases, executar as atividades de maior impacto fora do horário comercial, isolar as áreas de trabalho e manter comunicação constante com os ocupantes são medidas essenciais para preservar a continuidade operacional.” Além do planejamento, ele afirma que métodos construtivos de menor impacto e sistemas modulares ajudam a minimizar as interferências durante a execução dos serviços.
Porto também acredita que a forma de medir o sucesso de um empreendimento mudou. “O sucesso de um edifício não termina quando as chaves são entregues. Incluir profissionais de Facilities Management e futuros usuários ainda na fase de projeto permite desenvolver soluções que facilitam a manutenção, aumentam a segurança e melhoram a experiência de uso ao longo de todo o ciclo de vida da edificação.”
Ao analisar a evolução dos Hard Services, os dois entrevistados concordam que a eficiência operacional depende cada vez mais da integração entre engenharia, construção e Facilities Management. Como resume Daniel da Silva: “Em ambientes complexos, não existe cenário perfeito. O que importa é estabelecer prioridades e tomar decisões equilibradas entre disponibilidade, custo, eficiência energética e sustentabilidade. O Facility Manager se torna o ponto de equilíbrio, mantendo o sistema funcionando dentro dessas condições. Quanto mais complexa a operação, mais o FM deixa de ser uma função de suporte para se tornar uma função de estabilidade do negócio.”